Miete auf Marktniveau

Grundsätzlich, so hat der Bundesfinanzhof (BFH) schon Ende der neunziger Jahre entschieden, ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahme-Überschuss zu erzielen. Trifft dies nicht zu, wird der Vermieter es schwer haben, seine Kosten oder Verluste steuerlich geltend zu machen. Dies kann beispielsweise bei Beteiligungen an Verlustzuweisungsgesellschaften oder Mietkaufmodellen vorliegen. Es kann auch dann unterstellt werden, wenn eine Vermietung dauerhaft unter Marktniveau stattfindet oder gegen einen Leerstand nichts unternommen wurde.

Wer eine eigene Immobilie vermietet, kann die damit verbundenen Kosten steuerlich geltend machen. So darf der Eigentümer die laufenden Kosten bei vermieteten Objekten komplett als Werbungskosten von den Einkünften abziehen. Dazu gehören unter anderem Finanzierungskosten und Schuldzinsen, Abschreibungen, Grundsteuer, Betriebskosten und einiges mehr. Der vollständige Abzug ist ausschließlich bei komplett vermieteten Immobilien möglich. Schon bei gemischt genutzten Gebäuden ist Vorsicht geboten, denn in einem solchen Fall müssen detaillierte Kostentrennungen und Zuordnungen vorgenommen werden.

Wird eine Ferienimmobilie ausschließlich privat und selbst genutzt, hat man mit dem Finanzamt nichts zu tun. Wird sie aber vermietet oder teilweise vermietet, ändert sich das. Das Schlüsselwort heißt auch hier: Gewinnerzielungsabsicht. Ist diese - trotz möglicherweise längerer Verlustphasen - glaubhaft nachweisbar, so kann der Vermieter Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten, Abschreibungen auf Gebäude und Einrichtung, Aufwendungen für die Vermietung wie Anzeigen und Provisionen sowie unter Umständen anfallende Schuldzinsen und die Grundsteuer steuermindernd als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Relativ einfach ist dieser Nachweis, wenn die Ferienimmobilie ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet wird oder in den Leerstandszeiten für eine Vermietung bereit steht. In solchen Fällen darf das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht auch bei Ferienwohnungen nicht in Frage stellen, hat der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 24. August 2006 bestätigt (BFH, Az.: IX R 15/06).

Geltung auch in der EU

Auch Vermietungsverluste für Ferienwohnungen in einem Land der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum werden unter bestimmten Bedingungen vom deutschen Fiskus anerkannt. Dabei sollte die Dauer der Vermietung dem Durchschnitt der am Ort üblichen Vermietungszeiten entsprechen. Werden diese Kriterien nicht vorschriftsmäßig eingehalten, besteht die Gefahr, dass die ganze Vermietung als "Liebhaberei" eingestuft wird. Dies hat zur Folge, dass Kosten, die wegen der Ferienwohnung entstehen, nicht steuerlich geltend gemacht werden können.

Anders als bei Wohnobjekten kann es sein, dass bei Gewerbeobjekten trotz langfristiger Vermietung eine Gewinnerzielungsabsicht nicht ohne weiteres akzeptiert wird. Sie ist vielmehr im Einzelfall konkret festzustellen. So wurde mit einem Urteil des BFH vom 20. Juli 2010 (Az.: IX R 49/09) die Entscheidung des Finanzgerichtes bestätigt, die einem Gewerbevermieter die Anerkennung der geltend gemachten Werbungskosten versagte. Die fraglichen Gewerberäume waren nur zeit- und teilweise sowie unter Wert vermietet worden. Somit war nicht eindeutig die Gewinnerzielungsabsicht zu erkennen, für die der Steuerpflichtige die Beweislast hat. Er müsste sogar unter Umständen Investitionen tätigen, wenn seine Gewerbeimmobilien nicht mehr marktgerechten Ansprüchen genügen, um die steuerliche Anerkennung zu sichern.