Geld zurück fürs Renovieren
Karlsruhe. Zwei bis drei Millionen Mietverträge werden jährlich abgeschlossen, meist mit Hilfe vorgedruckter Vertragsentwürfe. Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter stehen in den vielen Klauseln - und die sind keineswegs einheitlich. Der Vermieter kann zur Unterschrift vorlegen, was er will, für den Mieter haben aber nur die wirksamen Klauseln Geltung
Karlsruhe. Zwei bis drei Millionen Mietverträge werden jährlich abgeschlossen, meist mit Hilfe vorgedruckter Vertragsentwürfe. Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter stehen in den vielen Klauseln - und die sind keineswegs einheitlich. Der Vermieter kann zur Unterschrift vorlegen, was er will, für den Mieter haben aber nur die wirksamen Klauseln Geltung. Eine Folge kann zum Beispiel sein: Der Mieter muss bei Auszug nicht renovieren. Oder die Auflagen zur Tierhaltung sind nichtig.Die meisten Vermieter nutzen Formularverträge. Für diese gilt das Gesetz über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Folge: Wenn eine Klausel den Kunden krass benachteiligt, ist sie unwirksam und das Bürgerliche Gesetzbuch tritt an ihre Stelle. Auch "überraschende Klauseln" sind unzulässig, sei es die, dass der Vermieter die Wohnung nicht in vertragsgemäßem Zustand erhalten hat oder dass der Mieter sich verpflichten soll, Versicherungs- oder Wartungsverträge mit bestimmten Firmen abzuschließen. Nichtig sind auch Klauseln, die den Vermieter von der Haftung befreien, wenn er fahrlässig Mietmängel verursacht. Ein solcher Ausschluss schränkt unzulässig die Pflicht des Vermieters ein, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In solchen Fällen kann der Mieter in jedem Fall Mietminderung und Schadensersatz geltend machen. Auch Formulierungen, die dem Mieter unbegrenzt Kleinreparaturen auferlegen oder das Halten von Haustieren generell verbieten, sind unzulässig. Auch bei der Mietkaution können Vermieter Fehler begehen. "Der Mieter ist verpflichtet, bei Abschluss des Mietvertrages die Kaution zu zahlen", heißt es oft. Die Klausel ist unwirksam, denn der Mieter darf in Raten zahlen. Generell bleibt der Kautionsanspruch des Vermieters aber bestehen, urteilte der Bundesgerichtshof (Az.: BGH VII ZR 344/02). Oft sind auch Renovierungsklauseln null und nichtig. Haben Mieter ihre Wohnung irrtümlich renoviert, können sie vom Vermieter Geld zurückverlangen. "Der Vermieter muss die übliche beziehungsweise angemessene Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten erstatten", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. "Das können die tatsächlich gezahlten Renovierungskosten sein." Hat der Mieter in Eigenregie geweißelt, "dann gehören zu den Erstattungsansprüchen des Mieters der Ersatz seiner Freizeit, Materialkosten sowie Kosten für die Helfer aus dem Bekanntenkreis", sagt Ropertz.
Hintergrund ist ein BGH-Urteil, wonach Mieter, die beim Auszug renoviert haben, weil sie glaubten, dazu verpflichtet zu sein, vom Vermieter Geld zurückfordern können (Az.: VIII ZR 302/07). Voraussetzung ist, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam war. "Wir schätzen, dass in rund 75 Prozent aller Mietverträge unwirksame Schönheitsreparaturklauseln vereinbart sind", sagt Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten.
Klauseln müssen auch den von der Rechtsprechung anerkannten Fristenplan beachten: Renovierung in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle fünf Jahre, in Nebenräumen alle sieben Jahre - mit dem Zusatz "in aller Regel". Dabei kommt es auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf an. Außerdem muss der Mieter das Recht haben, die Reparaturen fachgerecht selbst auszuführen.
