Berlin. "Wen müssen Sie in Deutschland auf Verlangen in Ihre Wohnung lassen?", ließ das Bundesinnenministerium voriges Jahr in seinem Einwanderungstest fragen. Antwortmöglichkeiten waren: Postbote, Vermieter, Nachbar, Arbeitgeber. Die richtige Antwort sollte "Vermieter" lauten - war aber falsch. "Niemand" wäre die richtige Antwort gewesen. Kein Mieter muss es sich bieten lassen, dass der Vermieter urplötzlich im Wohnzimmer steht, um mal den neuen Anstrich zu überprüfen oder um den neuen Mitbewohner kennen zu lernen. Allein der Mieter hat das Hausrecht. "Er entscheidet, ob er jemanden in seine Wohnung lässt oder nicht", stellt Ulrich Ropertz, Jurist beim Deutschen Mieterbund, klar. Der Mieter kann jedem das Betreten der Wohnung verbieten (Oberlandesgericht Düsseldorf: Az.: 22 U 17/97). Ein allgemeines Kontrollrecht hat der Vermieter nicht. Ropertz: "Allenfalls in größeren Zeitabständen, alle zwei Jahre, kann sich der Vermieter über den Zustand der Wohnung informieren." Eigenmächtig darf sich der Vermieter nur Zugang zu Mieträumen verschaffen, wenn Gefahr im Verzuge ist - zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch oder einem Schwelbrand, wenn der Mieter außer Haus ist. Aufbrechen darf der Vermieter die Wohnung in Dringlichkeitsfällen nur, wenn er Polizei, Feuerwehr oder Schlüsseldienst hinzuzieht. Der Vermieter selbst darf ohne Zustimmung des Mieters keinen Zweitschlüssel haben. Hat der Mieter einen Ersatzschlüssel hinterlegt, darf der Vermieter ihn nicht gegen den Willen oder ohne Kenntnis des Mieters nutzen. Nur angekündigter BesuchEin weiterer Fall: Es besteht Verdacht, dass die Wohnung vertragswidrig genutzt wird, etwa zur Prostitution. Dann hat der Vermieter Grund zur Visite. Außerdem dürfen Eigentümer oder Verwalter nach Absprache ins Haus, um Messeinrichtungen abzulesen, oder wenn vor einer Mieterhöhung ein Sachverständiger die Räume inspizieren muss. Sperrt sich der Mieter dagegen, muss der Vermieter vor Gericht ziehen. In Eilfällen muss er eine einstweilige Verfügung erwirken. Er darf nicht zur Selbstjustiz greifen. Ulrich Ropertz nennt weitere Besuchsgründe: "Sind in der Wohnung Reparaturen durchzuführen oder soll modernisiert werden, darf der Vermieter die Wohnung betreten. Das Gleiche gilt, wenn Haus oder Wohnung verkauft oder neu vermietet werden sollen." Der Vermieter muss seinen Besuch in diesen Fällen aber ankündigen - in der Regel mindestens 24 Stunden vorher. Bei Wohnungsverkauf oder Neuvermietung muss der Mieter keine Dauerbesichtigung dulden. "Es reicht aus, wenn der Mieter einmal in der Woche für etwa drei Stunden zu den üblichen Zeiten zur Verfügung steht", so Mieterbund-Sprecher Ropertz. Zur Not muss der Vermieter Sammeltermine organisieren. Als ortsüblich gelten die Zeiten von wochentags zehn bis 13 Uhr sowie von 15 bis 18 Uhr, an Sonn- und Feiertagen nur ausnahmsweise die Zeit zwischen elf und 13 Uhr. Hat der Vermieter ein Räumungsurteil gegen den Mieter, darf er nicht Bulldozer spielen. Eine Zwangsräumung gegen den Willen des Mieters darf nur der Gerichtsvollzieher vornehmen. Wer sich als Vermieter nicht um die Rechtslage schert, begeht Hausfriedensbruch.