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Grunderwerbsteuer 2016 – das sollten Sie wissen!
27. Mai 2016, 13:40 Uhr
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Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie wird Grunderwerbsteuer fällig! Mit einigen Tricks lässt sich die Zahllast durchaus senken! Foto: Maxx-Studio – 373411774 / Shutterstock.com
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Infografik: Steuersätze der Bundesländer bei der Grunderwerbsteuer. Foto: Saarbruecker-Zeitung.de
Der Traum vom eigenen Haus ist hierzulande in den letzten Jahren stark beflügelt worden. Speziell das Saarland spielt dabei eine wichtige Rolle, denn schon im Jahr 2011 lag die Eigentümerquote laut Statistischem Bundesamt mit 63% hier besonders hoch. Die niedrigen Zinsen tun ihr Übriges, um die Finanzierung eines Hauses zudem sehr günstig erscheinen zu lassen.
Doch im Gegenzug steigen leider auch die Preise für Immobilien und mit ihnen fast automatisch auch die Nebenkosten. Zu diesen gehört beispielsweise auch die Grunderwerbsteuer, die zuletzt von vielen Bundesländern angehoben wurde. Galt bis vor einigen Jahren noch ein einheitlicher Satz von 3,5%, können die Bundesländer den Steuersatz inzwischen selbst festlegen. Das Saarland liegt mit 6,5% in der Spitzengruppe. Natürlich drängt sich dabei die Frage auf, ob sich diese Kosten nicht doch irgendwie mindern lassen. Schließlich macht die Steuer durchaus einen erheblichen Teil der Kosten aus!

Mit diesen Tipps können angehende Hausbesitzer bei der Grunderwerbsteuer mitunter sehr viel Geld sparen!
               
Grunderwerbsteuer – Funktionsweise im Überblick
Die Grunderwerbsteuer wird durch das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt. In § 1 GrEStG sind zahlreiche Fälle festgelegt, für die die Grundsteuer bezahlt werden muss. Dazu gehören unter anderem:

  • Grundstücksverkauf per Kaufvertrag
  • Höchstgebot bei Zwangsversteigerungen
  • Auflassungen (Anspruch auf Übereignung)


Neben diesen gängigen Arten der Übereignungen muss die Steuer auch bei besonderen Konstrukten der Übereignung gezahlt werden. Lediglich bei Verkäufen innerhalb der engen Familie, bei einem Wert von unter 2.500 Euro oder in einigen weiteren Sonderfällen gelten Ausnahmen. Der Käufer muss diese Steuer einmalig beim Kauf entrichten.
 
Hinweis: Es ist allgemein üblich, Nebenkosten für den Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie aus dem Eigenkapital zu begleichen. Die Kreditsumme einer Immobilienfinanzierung gilt lediglich für den Kauf des Objektes selbst.
 
Wie hoch liegen die Kosten für Käufer?
Wer eine Immobilie erwirbt, muss den Kauf notariell beglaubigen lassen. In der Urkunde wird auch der Kaufpreis festgeschrieben, der zunächst als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gilt. Ein kleines Beispiel soll die Höhe der Grunderwerbsteuer einmal für einen Kauf im Saarland demonstrieren:
 
Bemessungsgrundlage Betrag
Kaufpreis (Grundstück plus Immobilie) 350.000 Euro
Grunderwerbsteuer (Satz) 6,5%
 
Grunderwerbsteuer (Betrag) 22.750 Euro
 
Tabelle 1: Beispielrechnung für die Grunderwerbsteuer am Beispiel Saarland (Steuersatz: 6,5%)
 
Wie sich unschwer ersehen lässt, fällt im Rahmen der Grunderwerbsteuer ein sehr großer Kostenpunkt an, der das gesamte Projekt erheblich teurer gestaltet. Doch lassen sich die Kosten tatsächlich absenken?

Kosten für die Grunderwerbsteuer senken – so geht’s!
Der Steuerbetrag setzt sich bei der Grunderwerbsteuer aus den beiden folgenden Komponenten zusammen:
  1. Die Bemessungsgrundlage
  2. Der Steuersatz
Da der Steuersatz festgelegt ist, lässt sich in diesem Fall lediglich die Bemessungsgrundlage verändern. Die folgenden Maßnahmen können diesbezüglich interessant sein:
  1. Grundstück und Immobilie trennen – beim Bau durchaus interessant
Die Grunderwerbsteuer gilt primär für den Grund und Boden, der auch beim Immobilienkauf miterworben wird. Im Normalfall ziehen die Finanzbehörden jedoch den gesamten Kaufpreis als Bemessungsgrundlage heran. Interessenten können hier jedoch die Steuerlast erheblich mindern, indem sie zunächst ein unbebautes Grundstück erwerben und dieses erst später bebauen. Allerdings sind hierbei einige Aspekte zu berücksichtigen:

  • Es muss ein deutlicher Zeitunterschied zwischen dem Kaufvertrag für das Grundstück und dem Bauvertrag liegen. Wurde hingegen bereits vorher intensive Bauplanungen bis hin zur „Baureife“ durchgeführt, sieht das Finanzamt ein „einheitliches Vertragswerk“ und berechnet die Steuer auf den Gesamtpreis.
  • Der Verkäufer des Grundstücks und der Bauunternehmen dürfen keinerlei geschäftliche Beziehungen pflegen. Auch in diesem Fall wird angenommen, dass das Grundstück nur ein Teil des Vertragswerks zwischen Verkäufer und Käufer darstellt. Die Kooperation von Verkäufer und Bauunternehmer lässt dabei auf die Absicht schließen, Grundstücke jeweils mit einer Bebauung zu verkaufen.
Werden diese Aspekte bedacht, kann sich ein solcher Schritt jedoch durchaus lohnen. Am obigen Zahlenbeispiel soll dies verdeutlicht werden:
 
Bemessungsgrundlage Betrag
Kaufpreis (Immobilie) 295.000 Euro
Kaufpreis (Grundstück) 55.000 Euro
Grunderwerbsteuer (Satz) 6,5%
 
Grunderwerbsteuer (Betrag) 3.575 Euro
Ersparnis 19.175 Euro
 
Tabelle 2: Beispielrechnung für die Trennung von Grundstück und Immobilie – die Steuer wird nur auf das Grundstück berechnet!
 
  1. Zusatzkosten aus dem Kaufpreis rechnen
Haben sich Interessenten bereits für ein Grundstück mit Immobilie entschieden, lässt sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer dennoch senken. Dies ist möglich, indem Gegenstände des Zubehörs aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden. Dazu gehören grundsätzlich alle Ausstattungsmerkmale, die nicht untrennbar mit dem Grundstück oder dem Gebäude verbunden sind:

  • Einbauküche
  • Markise
  • Sauna
  • Kamin
  • Weitere Möbel wie Schränke oder ein alter Sekretär
 
Hierbei besteht die Möglichkeit, das Zubehör im Kaufvertrag gesondert als Zusatzkosten auflisten zu lassen. Diese fließen nicht in die Bemessungsgrundlage ein. Interessenten können unter Umständen auch mit einer Photovoltaikanlage so verfahren, wenn diese bereits vom Vorbesitzer eingebaut wurde. Durch diese Transaktionen lassen sich die Kosten also weiter senken, wir das bereits behandelte Zahlenbeispiel zeigt:
 
Bemessungsgrundlage Betrag
Kaufpreis (Grundstück plus Immobilie) 325.000 Euro
Eingebaute Sauna 15.000 Euro
Einbauküche und Kamin 10.000 Euro
Grunderwerbsteuer (Satz) 6,5%
 
Grunderwerbsteuer (Betrag) 21.125 Euro
Ersparnis 1.625 Euro
 
Tabelle 3: Berechnungsbeispiel für die Grunderwerbsteuer mit Zusatzkosten

Fazit
Auch wenn der Kauf einer Immobilie aufgrund der aktuell niedrigen Kreditzinsen verlockend erscheint, sollten potenzielle Käufer einige Aspekte beachten. Zu diesen zählen auch die Nebenkosten in Gestalt der Grunderwerbsteuer, die nicht selten mit recht hohen Beträgen zu Buche schlägt. Je nach persönlicher Situation besteht jedoch die Möglichkeit, die Bemessungsgrundlage für die Steuererhebung abzusenken, um somit die Steuerlast zu mindern. Gerade bei einem beabsichtigten Hausbau kann dies sehr interessant sein, da sich unter Umständen der Kauf des Grundstücks und der Immobilie trennen lassen. In allen anderen Fällen besteht jedoch immerhin die Option, eventuelles Zubehör im Haus als Zusatzkosten ausweisen zu lassen. Wer diese Punkte einkalkuliert, kann unter dem Strich auch beim Kauf oder Bau eines Immobilienobjektes viel Geld einsparen.


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