Worauf es bei der Wohnungsübergabe ankommt

Ein Kratzer im Parkett, ein Sprung im Waschbecken, die Heizung funktioniert nicht - spätestens beim Auszug können kleine Mängel in der Wohnung zum großen Streit zwischen Mieter und Vermieter führen. Wer rechtlichen Auseinandersetzungen vorbeugen will, sollte daher beim Ein- und Auszug die Wohnungsübergabe protokollieren.

«Es gibt zwar keinerlei Formvorschriften für die Übergabe einer Wohnung, doch ein Mieter sollte schon beim Einzug alle Mängel der Wohnung in ein Protokoll aufnehmen, um spätere Vorwürfe, er habe die Wohnung beschädigt, zu vermeiden», empfiehlt Sylvia Sonnemannn Geschäftsführerin vom Hamburger Verein Mieter helfen Mietern.

Sinn macht ein Übergabeprotokoll allerdings nur, wenn es sorgfältig angefertigt wird. «Wer als Mieter unterschreibt, dass die Wohnung in Ordnung ist und dabei nicht aufnehmen lässt, dass die Scheibe in der Küchentür einen Sprung hat, muss beim Auszug beweisen, dass der Sprung schon vorher da war.» Ein schnell unterschriebenes Übergabeprotokoll kann so rasch zum Boomerang für den Mieter werden. Sonnemann empfiehlt daher, sich bei der Übernahme der Wohnung Zeit zu nehmen, und sämtliche Mängel in das Protokoll aufzunehmen, auch wenn die Umzugshelfer schon ungeduldig warten.

Auch Gerold Happ, Referent für Mietrecht beim Eigentümerverband Haus & Grund mit Sitz in Berlin, rät in jedem Fall, beim Ein- und Auszug ein schriftliches Protokoll in doppelter Ausfertigung zu erstellen, dass von beiden Seiten, dem Mieter und dem Vermieter, unterschrieben wird. Oft habe der Vermieter ein Standardformular für ein solches Protokoll. Doch darüber hinaus sollten Mieter auch alles andere ergänzen, was sie «als nicht normal empfinden oder was beim Auszug zu Streit führen kann». Beispiele für solche Streitpunkte sind laut Happ: Kratzer im Parkett, abblätternde Wandfarbe, sich lösende Tapete, größere Bohrlöcher und Schäden an Fliesen.

Auch fehlerhafte Lichtschalter, schwergängige Fenstergriffe, fehlende Türen oder defekte Spiegel und Armaturen gehören in ein Wohnungsübergabe-Protokoll. Zudem sollten Zählerstände von Wasserzählern oder Gasuhren sowie die Anzahl von Schlüsseln, die übergeben wurden, notiert werden. Wer den Zustand der Wohnung zusätzlich mit Fotos dokumentieren möchte, sollte diese am besten elektronisch versenden, damit er einen Nachweis darüber hat, wann die Aufnahmen gemacht wurden.

Sollten trotz sorgfältigster Inspektion erst nach dem Einzug weitere Mängel entdeckt werden, müssen diese dem Vermieter umgehend angezeigt werden. Normalerweise haben Mieter dadurch keinen Nachteil, betont der deutsche Mieterbund (DMB). Etwas anderes gelte allerdings, wenn man erst nach einem Dreivierteljahr reklamiere, dass die Fliesen im Bad schon beim Einzug kaputt gewesen seien.

Für das Übergabeprotokoll beim Auszug gilt nach Meinung der Mietrechtsexperten exakt dasselbe wie für das beim Einzug. Denn die Frage, in welchem Umfang beim Auszug aus einer Wohnung Schönheitsreparaturen fällig werden, sei nicht nur eine rechtliche Frage, sondern auch eine Frage des tatsächlichen Zustandes der Wohnung. «Immer wieder erleben Mieter böse Überraschungen, wenn sie beim Auszug dem Vermieter einfach die Schlüssel zurückgeben», erklärt DMB-Sprecher Ulrich Ropertz. Beispielsweise erhielten Mieter häufig erst Wochen nach dem Auszug aus der Wohnung eine Aufforderung des Vermieters, bestimmte Arbeiten in der Wohnung noch zu erledigen - egal, ob es sich um einen Sprung in der Fensterscheibe oder eine defekte Badewanne geht oder Schäden am Fußboden.

Die Frage, wer den Schaden verursacht hat, lässt sich in einer solchen Situation kaum mehr nachweisen: War der Schaden schon beim Einzug vorhanden? Wurde er durch den Mieter verursacht? Oder haben etwa Handwerker oder der Nachmieter die Wohnung beschädigt? Ein Übergabeprotokoll hilft auch hier, Ärger zu vermeiden.

Neben allgemeinen Mängeln sollten im Übergabeprotokoll bei der Rückgabe der Mietwohnung auch erneut Zählerstände sowie der generelle Zustand der Wohnung dokumentiert werden. So etwa, dass die Wohnung besenrein, also «leer geräumt und gereinigt übergeben wurde», sagt Happ.

Weigert sich der Vermieter, an einem solchen Übergabeprotokoll mitzuwirken oder wird der Schlüssel lediglich bei der Hausverwaltung abgegeben beziehungsweise direkt an einen Nachmieter übergeben, empfiehlt der Mieterbund ein Übergabeprotokoll mit einem Zeugen anzufertigen. Dieser Zeuge dürfe zwar grundsätzlich der Partner sein, allerdings nur, wenn dieser nicht Mitmieter der Wohnung war.